Investir dans l’immobilier : REIT et leurs ETF vs Tokens

Les investissements immobiliers ont connu une popularité croissante au cours des dernières décennies. Et il y a de bonnes raisons à cela. L’investissement dans l’immobilier peut être très rentable, offrant aux particuliers à la fois des rendements à court terme et une appréciation à long terme, tout en ajoutant de la diversification à un portefeuille d’investissement.

Si ce type d’investissement a toujours été illiquide et accessible uniquement aux investisseurs institutionnels disposant d’un capital important, les choses ont progressivement évolué au cours des soixante dernières années. Un grand changement en ce sens s’est produit avec la création des sociétés d’investissement immobilier (REIT).

Selon la définition d’Investopedia, une REIT est “une société qui possède, exploite ou finance des biens immobiliers générateurs de revenus”. Le premier REIT a été créé aux États-Unis en 1961, après que le président Dwight D. Eisenhower ait signé un amendement à l’extension de la taxe d’accise sur les cigares — une première étape clé pour permettre aux petits investisseurs d’accéder à des investissements dans des portefeuilles immobiliers commerciaux.

Mais s’il s’agissait sans aucun doute d’une étape majeure pour l’immobilier, nous vivons aujourd’hui à une époque différente qui a besoin de nouvelles solutions. En fait, nous entrons maintenant dans l’ère de la tokenisation, consistant en l’émission de tokens (jetons) négociables représentant des actifs tangibles (par exemple, des propriétés). L’investissement immobilier connaît un changement sismique avec des avantages potentiels pour toutes les parties concernées.

Nous examinons ici les principales différences et les avantages offerts par les tokens immobiliers par rapport aux REIT — En France, ce qui se rapproche le plus des REIT, ce sont les SCPI, SIIC et OPCI.

Fluctuations du marché boursier

Les REIT font partie de la catégorie des actions, ce qui signifie que leur prix est quelque peu corrélé à celui des actions. Si vous recherchez la diversification pour vous protéger des fluctuations du marché boursier, les REIT ne sont pas le bon outil. Au contraire, les tokens de titres adossés à des biens immobiliers peuvent mieux diversifier le risque de baisse du marché boursier, car leur prix suit de près celui des propriétés sous-jacentes.

Flux de trésorerie

Les REIT et les ETF basés sur eux peuvent fournir de bons rendements si vous investissez à long terme, mais ne sont pas si bons si vous voulez voir des récompenses à court terme de vos investissements. Les tokens de titres adossés à des biens immobiliers permettent de résoudre ce problème également. Par exemple, avec le token ReTok, vous obtiendrez un flux de trésorerie mensuel stable, qui provient directement du loyer payé par les locataires des propriétés sous-jacentes. En fait, chaque token donne droit à une part de ce loyer.

Frictions

Les tokens immobiliers utilisent la blockchain, les contrats intelligents et les grands livres distribués, ce qui signifie que les frictions commerciales appartiendront bientôt au passé. Si les courtiers et les intermédiaires ont joué un rôle crucial avec les REIT, l’ensemble du marché s’oriente désormais vers la désintermédiation en utilisant ces nouvelles technologies pour apporter confiance et transparence au système.

Risques systémiques

Les REIT font généralement un usage intensif de l’effet de levier dans leurs investissements, atteignant environ 50 % en moyenne du ratio dette/fonds propres — ce qui n’est pas un gros problème tant que les choses vont bien, mais pas dans la tourmente. Investir dans un fonds d’investissement à fort effet de levier signifie que votre exposition à une crise financière systémique, comme celle que nous avons connue en 2008, est très élevée. Les tokens n’ont pas besoin de cet effet de levier. Par exemple, chez ReTok, nous créons un token adossé à un portefeuille de biens immobiliers achetés avec 100 % de fonds propres, ce qui signifie qu’il n’y a pas de risque de défaut de paiement et que vous êtes protégé des risques systémiques intrinsèques à l’exposition à la dette des REIT.

Résistance à la crise économique

Ce point est lié à celui qui précède, mais il fait référence à l’économie en général et pas seulement à la stabilité du système financier. Le profil de risque des REIT et leur exposition aux crises locales et mondiales sont assez élevés, car ces fiducies concentrent leurs stratégies d’investissement sur l’immobilier commercial et les grands projets dont la valeur est généralement plus corrélée à la santé de l’économie que les propriétés résidentielles. Avec notre token ReTok, nous construisons plutôt des portefeuilles composés d’appartements, de maisons multifamiliales et de petits immeubles, qui ont historiquement mieux résisté en période de crise et de turbulences économiques.

Le problème pour les acheteurs d’une première maison

Si les REIT ont été bénéfiques pour les investisseurs immobiliers, on ne peut pas en dire autant des jeunes adultes qui cherchent à acheter leur première maison. Comme nous l’avons montré dans notre précédent article, il est aujourd’hui beaucoup plus difficile que jamais de devenir propriétaire. C’est problématique pour toute une génération et chez ReTok, nous pensons qu’il est injuste que les jeunes familles courent le risque substantiel d’être locataires pour toujours. Nous ne voyons pas pourquoi les personnes ayant un bon revenu ne pourraient pas devenir propriétaires. Avec notre token, nous voulons contribuer à résoudre ce problème générationnel important, en proposant un produit d’investissement qui n’est pas seulement bon pour les investisseurs mais qui a aussi un impact positif sur les locataires. Notre vision est d’utiliser la technologie et l’innovation pour offrir une meilleure alternative aux prêts hypothécaires et simplifier l’accès des jeunes familles à leur première maison.

Si cela semble ambitieux, c’est parce que ça l’est, mais nous pensons que le jeu en vaut la chandelle. Si vous le pensez aussi, rejoignez-nous !