Investissement immobilier = argent facile ?

Est-ce vraiment si simple ?

Achetez un appartement, trouvez un locataire, puis regardez l’argent rentrer. Investir dans l’immobilier semble très simple, comme un moyen sûr de faire fructifier vos économies durement gagnées. Si cela semble trop beau pour être vrai, c’est parce que ça l’est.

Nous sommes le 15 février, vous faites la queue pour les remontées mécaniques sous un ciel bleu, impatient de profiter enfin des plaisirs de l’hiver après tous ces mois de restrictions de voyage. Lorsque vous arrivez enfin à l’avant de la file, votre téléphone portable sonne. Vous vous démenez pour l’atteindre avant qu’il ne s’arrête de sonner, enlevant vos gants pour ouvrir frénétiquement chaque poche à la recherche de ce satané appareil.

Vous trouvez finalement l’appareil dans la poche intérieure de votre veste de ski, au moment où votre interlocuteur perd patience et abandonne. Un message sur whatsapp s’affiche sur l’écran, tandis que les gens vous crient dessus pour avoir bloqué la file. Vous vous écartez, vous lisez le message. C’est celui de votre locataire : “APPELLEZ-MOI D’URGENCE !!!!”. Vous obtempérez avec anxiété et vous entendez de nouveaux cris à l’autre bout du fil : votre locataire, furieux et froid, vous informe que le chauffage est tombé en panne. Vous essayez de le calmer, en lui assurant que vous allez vous en occuper au plus vite. Cela ne fait rien pour apaiser sa colère puisqu’il parle déjà de procès, de dommages et intérêts et de retenue de loyer.

Ce scénario peut sembler caricatural mais il est en fait très réaliste. Il est arrivé à Jonathan, un ami proche de votre serviteur.

La gestion d’une propriété louée représente beaucoup de travail : trouver des locataires, sélectionner les locataires, passer des contrats avec les locataires, s’occuper de l’entretien commun, s’occuper des entrepreneurs, s’occuper des problèmes liés aux parties communes d’un immeuble à plusieurs propriétaires, la comptabilité fiscale, etc.

La gestion d’un portefeuille de biens locatifs est une toute autre histoire. Outre la gestion immobilière, il s’agit de considérer les biens comme des actifs et de les gérer afin de maximiser le rendement pour les investisseurs.

La gestion des actifs implique de prendre des décisions pendant toute la durée de vie du portefeuille :

• Les propriétés offrant le meilleur potentiel de rendement doivent être recherchées, souvent hors marché, par le biais d’un réseau spécialisé.
• Une fois intégrée au portefeuille, le potentiel de chaque propriété doit être constamment réévalué. En fonction de cette évaluation, la décision de vendre le bien pour en acheter un autre au meilleur potentiel peut être prise.
• Un tiers indépendant doit être engagé plusieurs fois par an pour évaluer toutes les propriétés du portefeuille. La valeur estimée est utilisée par le gestionnaire des actifs pour guider sa décision. La valeur est également publiée afin que les investisseurs puissent évaluer rationnellement le portefeuille.
• Étant donné qu’avec ReTok, les propriétés peuvent être détenues en partie par les locataires, les gestionnaires d’actifs ont la tâche supplémentaire de décider du prix et du nombre d’actions à mettre en vente ou à offrir au locataire.
• La taille de la réserve de liquidités doit être gérée minutieusement. Dans la mesure où les liquidités ne produisent pas de rendement, elles doivent être maintenues au strict minimum, tout en étant suffisantes pour couvrir les futures sorties de fonds attendues (rachat d’actions, rénovation, améliorations du bâtiment imposées par la loi, etc.)

Investir dans l’immobilier est un processus complexe sur le long terme. Vous pouvez le faire vous-même et constituer un portefeuille de propriétés si vous avez les compétences, les ressources et la volonté de le faire.

Ou vous pouvez confier la gestion à des professionnels par le biais de l’investissement indirect. Il existe une grande variété de produits, vous devriez donc être en mesure de trouver celui qui correspond à votre stratégie d’investissement. Par exemple, il existe des ETF offrant une exposition passive à un indice immobilier sur un marché donné.

ReTok propose des actions à tokens de portefeuilles de biens immobiliers résidentiels gérés activement par des professionnels. La gestion active, aidée par le concept innovant de locataire-propriétaire, vise à battre le benchmark de l’indice des prix de l’immobilier.

La rémunération des services fournis est transparente et directe. Elle est conforme à la pratique courante du secteur :

• La gestion active des actifs est couverte par une commission annuelle de 1,5% sur la valeur nette moyenne des actifs du portefeuille au cours de l’année écoulée.
• La gestion immobilière est couverte par une commission de 5% des loyers bruts perçus.

Prenons un exemple hypothétique :

Un investisseur obtient 100'000 euros de parts dans un portefeuille où le rendement locatif est de 5% et l’augmentation annuelle de la valeur des biens est de 4,5%. Voici son relevé de compte à la fin de la première année :